종부세·재산세 계산기 2026 — 1년 보유세
주택 공시가격만 넣으면 2026년 재산세(7·9월)와 종합부동산세(12월)를 합친 1년 보유세를 계산해요. 1세대1주택 세액공제, 부부 공동명의 비교, 공시가격 변동 시나리오까지.
명의
종부세 세액공제 2% = 고령자 % + 장기보유 2% (최대 80%)
0원 · 넣으면 세부담 상한(150%)을 대략 적용해요
1년 보유세 (재산세 + 종부세)
3,981,960원
공시가격 대비 0.265% · 한 달에 약 331,830원
재산세
도시지역분·지방교육세 포함, 7월·9월 납부
3,429,000원
종합부동산세
재산세 중복분·세액공제를 뺀 금액, 12월 납부
460,800원
농어촌특별세
종부세의 20%, 종부세와 함께 납부
92,160원
재산세 과세표준상한제·세부담 상한, 지역자원시설세, 감면은 반영하지 않아 실제 고지액과 다를 수 있어요.
언제 얼마 내나요
7월 16~31일
재산세 절반 (시·군·구 고지)
1,714,500원
9월 16~30일
재산세 나머지 절반
1,714,500원
12월 1~15일
종부세 + 농어촌특별세 (국세청 고지)
552,960원
종부세 납부기한 2026년 12월 15일(화)
고지서는 11월 하순에 우편·모바일로 와요(2025년엔 11월 24일부터 발송). 납부는 12월 1~15일이에요.
분납: 종부세 본세가 250만원(농특세 포함 300만원)을 넘으면 납부기한까지 홈택스나 세무서에 신청해 일부를 2027년 6월 15일(화)까지 이자 없이 나눠 낼 수 있어요.
합산배제(임대주택 등)·1세대1주택 특례(일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택)·부부 공동명의 특례 신청: 2026년 9월 16일(수) ~ 2026년 9월 30일(수)
기한이 토·일·공휴일이면 다음 영업일까지예요(국세기본법 제5조).
재산세는 주택 소재지 시·군·구가 위택스로, 종부세는 국세청이 홈택스로 고지해요. 재산세 20만원 이하를 7월에 한 번에 걷는지는 지자체 조례에 따라요.
산출 과정
1. 재산세 (주택마다 따로)
| 주택 | 공시가격 | 비율 | 과세표준 | 재산세 | 도시지역분 | 지방교육세 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주택 1 | 15억 | 45% | 675,000,000 | 2,070,000 | 945,000 | 414,000 |
과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율. 세율 0.1~0.4% 누진(1세대1주택·공시가격 9억원 이하는 특례세율 0.05~0.35%), 도시지역분 0.14%, 지방교육세 = 재산세 × 20%.
2. 종합부동산세
| 항목 | 계산 | 금액(원) |
|---|---|---|
| 공시가격 합계 | 주택 1채 | 1,500,000,000 |
| 기본공제 | 1세대1주택 12억원 | −1,200,000,000 |
| 과세표준 | (합계 − 공제) × 공정시장가액비율 60% | 180,000,000 |
| 산출세액 | 일반 누진세율 0.5%~ | 900,000 |
| 재산세 중복분 공제 | 낸 재산세 중 종부세 과세표준에 해당하는 부분 | −324,000 |
| 고령자·장기보유 세액공제 | 공제율 2% (최대 80%) | −115,200 |
| 종합부동산세 | 460,800 | |
| 농어촌특별세 | 종부세 × 20% | 92,160 |
종부세 세율표 보기
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 6억원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 12억원 이하 | 1% | 1% |
| 25억원 이하 | 1.3% | 2% |
| 50억원 이하 | 1.5% | 3% |
| 94억원 이하 | 2% | 4% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5% |
재산세 세율(과세표준 기준): 6천만원 이하 0.1%, 1.5억원 이하 0.15%, 3억원 이하 0.25%, 초과 0.4%. 1세대1주택(공시가격 9억원 이하): 0.05% / 0.1% / 0.2% / 0.35%.
단독명의 vs 부부 공동명의
같은 집을 단독명의로 가질 때와 부부 공동명의(지분 50:50)로 각자 9억원씩 공제받을 때를 비교해요. 공동명의라도 1주택자 특례를 신청하면 단독명의와 같은 방식으로 계산돼요.
| 항목 | 단독명의 (또는 공동명의 특례) | 공동명의 각자 공제 (50:50) |
|---|---|---|
| 종부세 공제 | 12억 | 9억원 × 2명 |
| 세액공제 | 2% | 없음 |
| 종부세+농특세 | 552,960원 | 0원 |
| 1년 보유세 | 3,981,960원 | 3,429,000원더 적음 |
재산세는 명의와 상관없이 같아요(지분대로 나눠 고지). 공동명의 1주택자 특례는 매년 9월 16~30일 국세청에 신청하고, 한 번 신청하면 변동이 없는 한 계속 적용돼요. 공동명의는 각자 세부담 상한이 따로 적용되는데 여기선 생략했어요.
공시가격이 바뀌면?
공시가격 +10% (합계 16억 5,000만원)일 때 1년 보유세
4,676,940원
지금보다 +694,980원 · 재산세 3,847,500원 · 종부세+농특세 829,440원
2026년 공동주택 공시가격은 현실화율 69% 동결 상태에서 시세 변동만 반영해 전국 평균 9.16%, 서울 18.67% 올랐어요(3월 열람안 기준). 실제로는 재산세 과세표준상한제와 세부담 상한 때문에 늘어나는 폭이 이보다 작을 수 있어요.
일시적 2주택 처분기한
이사 등으로 새 집을 먼저 샀다면 세금마다 종전 주택을 팔아야 하는 기한이 달라요. 신규 주택 취득일(잔금일과 등기일 중 빠른 날)을 넣어 보세요.
신규 주택 취득일
취득일을 고르면 세금별 처분기한이 나와요.
처분기한은 신규 주택 취득일의 N년 뒤 같은 날까지예요. 세법마다 요건이 달라 실제 적용 여부는 세무서·세무사에 확인하세요.
보유세 가이드 (2026년 기준)
보유세 기본
- 보유세 = 재산세(지방세, 7·9월) + 종합부동산세(국세, 12월). 둘 다 매년 6월 1일 현재 주택을 가진 사람에게 부과돼요.
- 6월 1일에 잔금을 치르면 산 사람이, 6월 2일 이후에 치르면 판 사람이 그해 보유세를 내요.
- 기준 금액은 시세가 아니라 공시가격이에요. 공동주택은 매년 4월 말 결정·공시돼요.
- 농어촌특별세는 종부세의 20%로 종부세와 함께 내요. 재산세에는 도시지역분과 지방교육세가 붙어요.
재산세
- 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율. 2026년분은 1세대1주택이 공시가격 3억원 이하 43%, 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%, 그 밖의 주택은 60%예요.
- 세율은 0.1~0.4% 누진. 1세대1주택이고 공시가격 9억원 이하면 특례세율 0.05~0.35%가 적용돼요.
- 도시지역분(과세표준 × 0.14%)과 지방교육세(재산세 × 20%)가 함께 고지돼요. 건축물분 지역자원시설세는 이 계산에서 빠져 있어요.
- 과세표준상한제·세부담 상한으로 1년에 늘어나는 폭이 제한돼, 공시가격이 많이 오른 해엔 실제 고지액이 이 계산보다 적을 수 있어요.
- 주택분은 7월(16~31일)과 9월(16~30일)에 절반씩 내요.
종합부동산세
- 과세표준 = (공시가격 합계 − 9억원) × 60%. 1세대1주택은 12억원을 공제해요.
- 세율은 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상은 과세표준 12억원까지 같고 그 위 구간이 2.0~5.0%예요.
- 이미 낸 재산세 가운데 종부세 과세표준에 해당하는 부분은 종부세에서 빼 줘요(이중과세 조정).
- 1세대1주택 세액공제: 고령자 만 60세 20%·65세 30%·70세 40%, 장기보유 5년 20%·10년 40%·15년 50%, 합쳐서 최대 80%.
- 세부담 상한: 올해 재산세+종부세가 작년의 150%를 넘으면 넘는 만큼 종부세에서 빼 줘요.
- 12월 1~15일 납부. 종부세가 250만원(농어촌특별세 포함 약 300만원)을 넘으면 250만원 초과분(500만원을 넘으면 절반까지)을 6개월 안에 나눠 낼 수 있어요.
알아두면 좋은 것
- 부부 공동명의 1주택은 '각자 9억원 공제'와 '1주택자 특례(12억원 공제 + 세액공제)' 중 유리한 쪽을 고를 수 있어요. 나이가 많거나 오래 보유했을수록 특례가 유리해져요.
- 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택은 요건을 갖춰 신청하면 1세대1주택으로 보아 12억원 공제를 받을 수 있어요(이 계산기는 따로 계산하지 않아요).
- 1세대1주택자 중 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유했고 소득 요건을 갖추면 종부세 100만원 초과 시 납부유예를 신청할 수 있어요(담보 필요).
- 공시가격이 시세에 비해 높다고 생각되면 열람 기간(3~4월)에 의견을 내거나 공시 후 이의신청을 할 수 있어요.
- 고지서가 이 계산과 다르면 위택스·홈택스 상세 내역에서 과세표준상한제·세부담 상한·감면이 반영됐는지 확인하세요.
2027년부터 바뀔 수 있어요 (정부 세제개편안, 국회 심의 중)
2026년 세제개편안은 2027년부터 종부세 공정시장가액비율을 70%로(조정대상지역·3주택 이상은 2028년 80%) 올리고, 실거주 1주택 공제를 14억원으로 늘리며, 과세표준 6~12억원 구간 세율을 1.0%에서 1.3%로 올리고, 세액공제를 실거주 기준으로 바꾸는 내용을 담고 있어요. 올해(2026년) 12월 고지분에는 적용되지 않으며, 국회 심의에서 바뀔 수 있어요.
자주 묻는 질문
종부세 고지서는 언제 오고 언제까지 내나요?
국세청이 11월 하순에 고지하고 12월 1일부터 15일까지 내요. 홈택스·손택스에서 조회·납부할 수 있고, 종부세가 250만원(농어촌특별세 포함 약 300만원)을 넘으면 일부를 다음 해 6월 15일까지 나눠 낼 수 있어요.
공시가격 12억원인 1주택자도 종부세를 내나요?
아니요. 1세대1주택은 12억원까지 공제돼 12억원 이하면 종부세가 없고 재산세만 내요. 부부 공동명의로 각자 공제를 받으면 각자의 지분 공시가격이 9억원 이하일 때 종부세가 없어요(공시가격 18억원·지분 반반이면 0원).
재산세와 종부세를 둘 다 내면 이중과세 아닌가요?
그래서 종부세를 계산할 때 이미 낸 재산세 중 종부세 과세표준에 해당하는 부분을 빼 줘요. 이 계산기의 '재산세 중복분 공제'가 그 금액이에요.
공시가격이 많이 올랐는데 재산세는 덜 올랐어요.
재산세는 과세표준상한제와 세부담 상한으로 1년에 늘어나는 폭이 제한돼요. 이 계산기는 올해 공시가격만으로 계산하므로 실제 고지액이 더 적을 수 있어요.
부부 공동명의가 항상 유리한가요?
아니요. 각자 9억원(합계 18억원) 공제는 크지만 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 없어요. 나이가 많거나 오래 보유했다면 1주택자 특례(12억원 공제 + 최대 80% 세액공제)가 더 적을 수 있어, 매년 9월 16~30일에 특례를 신청할 수 있어요. 위 비교 표로 확인해 보세요.
법인 주택도 계산되나요?
아니요. 법인은 공제 없이 2.7%(2주택 이하)·5.0%(3주택 이상) 단일세율이고 세액공제·세부담 상한도 없어 이 계산기에서는 다루지 않아요.
근거·출처
- 국세청 — 종합부동산세 세액계산 흐름도 (새 창)
- 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 (새 창)
- 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 시행령 (일시적 2주택·분납) (새 창)
- 국가법령정보센터 — 국세기본법 제5조 (기한의 특례) (새 창)
- 국가법령정보센터 — 지방세법(재산세) (새 창)
- 뉴스핌 — 조정대상지역 일시적 2주택 특례 3년→2년 (2026-09-29) (새 창)
- 부동산공시가격 알리미 — 공시가격 조회 (새 창)
2026년 귀속(과세기준일 2026년 6월 1일) 현행 법령 기준 추정치예요. 정확한 세액은 위택스·홈택스 고지서를 확인하세요.