양도소득세 계산기
2026년 10월 현행 기준 — 1세대 1주택 비과세·12억 고가주택, 장기보유특별공제, 단기·다주택 중과세율(2026.5.10~), 일시적 2주택 기한까지 반영
부동산 유형
15억원
8억원
3,000만원
취득세·중개보수·법무사비·샷시/확장 등 자본적지출 (도배·수리비 제외). '모르면 추정'은 취득세(현행 1주택 세율) + 사고팔 때 중개보수 상한
취득일
양도일
보유 주택 수
양도하는 주택 포함, 세대 전체가 가진 주택 수
양도소득세 계산 방법
계산 순서
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
- 1세대 1주택 비과세: 12억 이하 전액, 넘으면 (양도가액−12억)/양도가액 비율만 과세
- 장기보유특별공제: 3년 이상 보유 시 (중과 대상·분양권 제외)
- 양도소득금액 − 기본공제 250만원 = 과세표준
- 과세표준 × 세율 − 누진공제 = 산출세액 (기본·단기·중과 중 큰 세액)
- 산출세액 + 지방소득세 10% = 총 납부세액
1세대1주택 비과세
- 양도일 현재 세대 전체가 국내 1주택 (일시적 2주택 등 특례 포함)
- 2년 이상 보유 — 취득일의 2년 뒤 같은 날부터
- 취득 당시 조정대상지역(2017.8.3 이후 취득)이면 2년 이상 거주
- 양도가액 12억 이하는 전액 비과세, 넘으면 초과 비율만 과세
- 2025.10.16부터 서울 전역·경기 12곳이 조정대상지역 — 이후 취득하면 거주 요건 적용
장기보유특별공제율
| 보유기간 | 일반 | 1주택 보유 | 1주택 거주 |
|---|---|---|---|
| 2년 | 0% | 0% | 8% |
| 3년 | 6% | 12% | 12% |
| 4년 | 8% | 16% | 16% |
| 5년 | 10% | 20% | 20% |
| 6년 | 12% | 24% | 24% |
| 8년 | 16% | 32% | 32% |
| 10년 | 20% | 40% | 40% |
| 15년 | 30% | 40% | 40% |
1세대 1주택 공제(보유+거주, 최대 80%)는 보유 3년·거주 2년 이상인 12억 초과 주택에 적용합니다. 거주 2년 미만이면 일반 공제(최대 30%). 중과 대상·분양권은 공제가 없습니다.
양도소득세 기본세율 (2026)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 이하 | 6% | - |
| 5,000만 이하 | 15% | 126만 |
| 8,800만 이하 | 24% | 576만 |
| 1억 5,000만 이하 | 35% | 1,544만 |
| 3억 이하 | 38% | 1,994만 |
| 5억 이하 | 40% | 2,594만 |
| 10억 이하 | 42% | 3,594만 |
| 10억 초과 | 45% | 6,594만 |
보유기간·자산별 세율 (소득세법 제104조)
| 구분 | 1년 미만 | 1~2년 | 2년 이상 |
|---|---|---|---|
| 주택·조합원 입주권 | 70% | 60% | 기본세율 |
| 분양권 | 70% | 60% | 60% |
| 토지·건물 | 50% | 40% | 기본세율 |
| 비사업용 토지 | 50% vs 기본+10%p | 40% vs 기본+10%p | 기본+10%p |
| 조정지역 2주택 (2026.5.10~) | 70% vs 기본+20%p | 60% vs 기본+20%p | 기본+20%p |
| 조정지역 3주택 이상 (2026.5.10~) | 70% vs 기본+30%p | 60% vs 기본+30%p | 기본+30%p |
두 세율에 해당하면 산출세액이 큰 쪽을 적용합니다. 미등기 양도는 70%. 지방소득세 10%가 별도로 붙습니다.
자주 묻는 질문
양도세 신고는 언제까지 하나요?
양도일(잔금일과 등기접수일 중 빠른 날)이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부합니다. 예를 들어 3월 15일 잔금이면 5월 31일까지(주말·공휴일이면 다음 영업일). 한 해에 두 건 이상 팔았다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산합니다.
1세대 1주택 비과세 조건은?
양도일 현재 세대 전체가 국내에 1주택만 있고 2년 이상 보유해야 합니다. 취득 당시 조정대상지역(2017.8.3 이후 취득)이었다면 2년 이상 거주도 필요합니다. 양도가액 12억 이하면 전액 비과세, 12억을 넘으면 (양도가액−12억)/양도가액 비율만큼만 과세합니다.
이사하느라 잠깐 2주택이 됐어요. 기한은?
종전 주택을 산 지 1년 뒤에 새 집을 사고, 새 집 취득일부터 3년 안에 종전 주택을 팔면 1주택처럼 비과세됩니다. 2026.10.1 시행령 개정으로 종전·새 집 모두 조정대상지역이고 새 집을 2026.8.4 이후 취득한 경우는 2년으로 줄었습니다(2026.8.3 이전 계약·계약금 지급분은 3년 유지).
다주택자 양도세 중과, 지금 적용되나요?
네. 2022.5.10부터 이어진 한시 유예가 2026.5.9로 끝나 5.10 양도분부터 조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 다시 붙고 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다. 5.9까지 계약하고 4개월(강남3구·용산) 또는 6개월(신규 조정지역) 안에 판 경우(토지거래허가구역은 5.9까지 허가 신청)는 예외입니다. 2026 세법개정안에 2027~2028년 한시 완화안이 있지만 국회 통과 전입니다.
필요경비로 인정되는 건?
취득세, 중개보수, 법무사 비용, 샷시·발코니 확장·시스템 에어컨처럼 집의 가치를 높이는 자본적지출이 해당합니다. 도배·장판·보일러 수리 같은 수익적지출은 빠집니다. 영수증·계좌이체 내역 등 증빙을 보관하세요.
장기보유특별공제 80%는 누가 받나요?
1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 12억 초과 주택으로, 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 경우입니다. 보유 1년당 4%(최대 40%) + 거주 1년당 4%(거주 2~3년은 8%, 최대 40%). 10년 보유·10년 거주면 80%입니다.
보유기간은 어떻게 세나요?
취득일(잔금일과 등기접수일 중 빠른 날)부터 양도일까지입니다. 취득일의 2년 뒤 같은 날 팔면 2년 보유로 봅니다. 상속받은 주택의 세율 판정은 피상속인 취득일부터, 증여받은 주택은 증여 등기일부터 셉니다.
공동명의면 어떻게 계산하나요?
양도세는 사람별로 따로 계산합니다. 지분 비율대로 양도가액·취득가액·필요경비를 나눠 각각 입력하세요. 기본공제 250만원도 각자 받아 누진세율 구간이 낮아지는 효과가 있습니다.
근거 법령·출처
- 소득세법 제89조 (1세대 1주택 비과세)
- 소득세법 제95조 (장기보유특별공제)
- 소득세법 제104조 (양도소득세 세율)
- 소득세법 제105조 (예정신고)
- 소득세법 시행령 제154조 (비과세 요건)
- 소득세법 시행령 제155조 (일시적 2주택)
- 정책브리핑: 다주택 중과 유예 5.9 종료·경과규정
- 국세청 양도소득세 안내
2026년 10월 1일 현행 법령 기준. 국회 심의 중인 2026 세법개정안은 반영하지 않았습니다.